Bij het kopen van een woning hebben we het vaak over duizenden euro’s.
€5.000 meer bieden?
€10.000 verbouwen?
Nog €15.000 voor die nieuwe keuken?
Maar soms kan juist één euro ineens een behoorlijk verschil maken.
Dat heeft alles te maken met de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.
De magische grens: €555.000
Ben je op het moment van de overdracht tussen de 18 en 35 jaar, ga je zelf in de woning wonen en heb je de startersvrijstelling nog niet eerder gebruikt? Dan kun je in 2026 onder voorwaarden vrijstelling krijgen van overdrachtsbelasting.
Maar er is een belangrijke grens:
de waarde van de woning mag niet hoger zijn dan €555.000.
Daarboven vervalt de vrijstelling.
En daar zit iets interessants.
Want de vrijstelling werkt niet zoals de inkomstenbelasting, waarbij je alleen over het stukje boven een bepaalde grens meer betaalt.
Ga je over de woningwaardegrens heen en voldoe je verder wel aan het hoofdverblijfcriterium, dan betaal je in beginsel 2% overdrachtsbelasting over jouw aandeel in de woning.
Bij €555.000 is 2% maar liefst €11.100.
Dan krijgt die ene euro ineens behoorlijk veel vrienden.
En die grens komt steeds dichterbij
Dit onderwerp is extra relevant omdat de woningprijzen nog altijd stijgen.
Volgens de nieuwste cijfers van CBS en Kadaster waren bestaande koopwoningen in juli 2026 gemiddeld 3,9% duurder dan een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs kwam uit op €500.988. Bovendien werden in juli 22.241 bestaande woningen verkocht, 5% meer dan een jaar eerder.
De gemiddelde verkoopprijs ligt dus inmiddels nog maar ongeveer €54.000 onder de grens van de startersvrijstelling.
In aantrekkelijke delen van Waterland en Noord-Kennemerland zit je daar natuurlijk al snel boven.
Voor starters die bijvoorbeeld kijken naar een ruime gezinswoning in Purmerend, Monnickendam, Landsmeer of rondom Alkmaar kan die grens daarom ineens heel relevant worden.
Bieden is dus meer dan alleen: wat vind ik het huis waard?
Dit is precies waarom ik bij aankoopbegeleiding niet alleen kijk naar de vraagprijs.
Je moet naar het hele plaatje kijken.
Wat is de woning werkelijk waard?
Hoeveel concurrentie is er?
Welke ontbindende voorwaarden zijn verstandig?
Wat zijn de bijkomende kosten?
En welke fiscale gevolgen heeft de aankoop?
Want stel dat je een woning op het oog hebt waarbij je rond die grens van €555.000 uitkomt.
Dan wil je vóórdat je enthousiast een bod doet precies weten waar je aan toe bent.
De taxatiewaarde kan daarbij óók belangrijk zijn
Hier wordt het vanuit mijn andere vakgebied interessant.
Voor de startersvrijstelling wordt namelijk gekeken naar de waarde van de woning, niet simpelweg alleen naar het bedrag dat jij met de verkoper hebt afgesproken.
Dat betekent dat je niet moet denken:
“Dan zetten we de koopprijs gewoon op €554.999 en zijn we klaar.”
Zo makkelijk is het helaas niet.
Een kunstmatig lage koopprijs maakt een woning met een hogere werkelijke waarde natuurlijk niet ineens goedkoper.
Juist rond zo’n harde grens is het daarom belangrijk dat prijs, marktwaarde en financiering goed op elkaar aansluiten.
Nog een interessante uitzondering
Koop je samen en is één koper jonger dan 35 jaar en de andere 35 jaar of ouder?
Dan wordt de vrijstelling per koper beoordeeld.
De jongere koper kan voor zijn of haar aandeel mogelijk gebruikmaken van de startersvrijstelling, terwijl de andere koper over het eigen aandeel 2% overdrachtsbelasting betaalt.
Ook iets om vooraf te weten.
Want bij een woning van €500.000 en ieder 50% eigendom kan dat al een verschil van €5.000 betekenen.
Starters krijgen ondertussen iets meer kansen
Er gebeurt trouwens meer om koopwoningen bereikbaar te houden.
Via het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen is dit jaar geld beschikbaar om nieuwbouwwoningen voor starters met een middeninkomen betaalbaarder te maken. De grens voor een ‘betaalbare koopwoning’ bedraagt in 2026 €420.000 en wordt in 2027 verhoogd naar €435.000.
Ook in Waterland zien we dit terug. Bij de geplande woningbouw aan de Hoogkamplaan op Marken bestaat bijvoorbeeld 30% van het programma uit betaalbare koop of huur; voor koop wordt daarbij momenteel een grens tot €420.000 gehanteerd.
Er wordt dus wel degelijk geprobeerd om starters meer mogelijkheden te geven.
Maar in de bestaande woningmarkt blijft goed rekenen minstens zo belangrijk.
Eerst rekenen, dan bieden
Een huis kopen blijft natuurlijk vooral leuk.
Je ziet jezelf al zitten in die tuin. De bank staat in gedachten al tegen de juiste muur en op Funda heb je waarschijnlijk allang ontdekt waar de barbecue moet komen.
Maar vóórdat je op de knop ‘Bod uitbrengen’ drukt, is het soms verstandig om even de rekenmachine erbij te pakken.
Zeker als je rond die €555.000 zit.
Want bij de aankoop van een woning kan één euro theoretisch het verschil vormen tussen wel of geen recht op een belastingvrijstelling van duizenden euro’s.
En dat is toch nét iets anders dan een euro extra voor slagroom op je koffie.
Van plan om een woning te kopen?
Ben je op zoek naar een woning in Waterland of Noord-Kennemerland en wil je weten wat een verstandig bod is en wat de woning werkelijk waard is?
Neem gerust contact op met Concreet Taxaties | Aankoop BV. Ik help je graag bij de aankoop of met een onafhankelijke taxatie. Want bij het kopen van een huis gaat het niet alleen om wat je biedt, maar vooral om wat je uiteindelijk betaalt én wat je ervoor krijgt.
Voor de feitelijke achtergrond: Rijksoverheid – voorwaarden startersvrijstelling 2026 · CBS – woningmarktcijfers juli 2026 · Rijksoverheid – betaalbare koopwoningen.